郑州:开盘即清盘背后 住宅真实库存量只有0.7个月

2017年04月29日 来源:乐房网

上周郑州楼市上演9个楼盘齐开的热闹景象,共推出房源3252套,参与选房人数达5976人,选到房子客户3049人。单周成交量占比2017年1-4月份的25%,多个项目实现当天清盘,市场表现火爆。

上周郑州楼市上演9个楼盘齐开的热闹景象,共推出房源3252套,参与选房人数达5976人,选到房子客户3049人。单周成交量占比2017年1-4月份的25%,多个项目实现当天清盘,市场表现火爆。

具体数据如下↓↓

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数据来源:CRIC

经济学规律告诉我们,供不应求才会出现市场火爆!郑州住宅现有库存量是多少呢?

去年10月底时克而瑞机构做了一个统计,如果把2013年之前的住宅库存清零,从2014年开始算起的话,当时郑州住宅库存量为-9.87万方,接近负10万方,可以想象去年三季度的市场有多么火爆。在此前提下,去年底郑州市场有一个很明显的特征就是无房可卖。

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那截止到现在郑州的库存量是多少呢?

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这是克而瑞做的数据统计,统计显示截止到现在郑州市住宅库存量为443.8万方,去化周期6.8个月。

很健康是不是,这个数据的起点是从历史累积到现在,足以看到克而瑞数据的扎实。但从另一个方面考虑,如果一个项目销售了5年还没销售完毕的话,他的存量是不是可以作为无效竞争。

在此情况下,我们把2011年作为起点,把2010年前的库存量清零,得到目前郑州的实际库存量为299.4万方,去化周期是4.6个月,是不是更真实些。

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按照近几年郑州房地产的发展速度,一个项目3年或者4年就可以销售完毕。在此做一个大胆假设,如果把2012年之前的库存全部清零,那数据结果会是怎样呢?

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库存44.3万方,去化周期0.7个月,这应该是当下郑州市场住宅最真实的库存数据了吧。

所以,现在的郑州基本还是,只要有房推出,就会有大量的客户买入,重要原因就是市场上真正可售房源少之又少。

按照库存统计的话,还有一个点不能忽视,那就是潜在库存。

这个怎么定性呢?简单来讲就是2年内成交的未入市土地。按照规定,地块超过2年以上投入建设是要收回开发权的。所以2年内成交未入市的土地就是一个很大的竞争力。


那这个数有多少呢?

按照克而瑞发布的3月数据报告显示,截止2017年3月底,郑州八区住宅用地库存(已成交未入市土地建筑面积)868万方,商办用地库存796万方,其他用地库存367万方。

这里有3个点可以关注下,

第一、 从土地方面讲,目前郑州潜在的住宅存量还有868万方。

第二、 金水区和高新区是目前住宅用地存量集中的区域,可以联想下近一年城中村出让。

第三、 高新区目前商办存量居第二位,是不是可以解释接下来高新区的产品方向,目前公寓产品应该是区域主力推售产品。

市场存量是这么多,市场需求量是多少呢?在这里有一个观点可以跟大家分享下,

有媒体报道说,郑州5年吸引185万人口,平均到每年也就是流入37万人。

按照国家统计局发布数据,郑州每年的常住人口增长大概在18万到20万。

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根据CRIC数据统计,郑州每年流入人口至少有28万人。

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在这里我们取一个中间数据作为参考,假如郑州每年流入人口28万,如果按照3成的客户比例计算购买需求的话,那么郑州每年的购房需求人口数量大概在9万(这个数只少不多),以每人100平方计算,基本的购房需求量为9万*100平=900万方,还没计算流动人口的购房需求。

而实际上郑州每年的住宅去化量基本就在900万方左右,如果加上投资和改善需求,这个数将会更大。

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这就是购买驱动力的根本原因,也是郑州房价降不下来的主要原因,人口红利是房地产发展的最有力说明。

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