郑州楼市“挤出效应”明显 非限购区域逐步升温

2017年05月20日 来源:洛阳楼市网

“挤出效应”原是宏观经济学上的一个概念,主要是指政府财政支出会引起私人投资的减少,进而引起国民收入的变动。近年来,房地产市场的高歌猛进,让“挤出效应”越加频繁和明显,不仅房价从主城区外溢至郊区,就连购房群体也有所

“挤出效应”原是宏观经济学上的一个概念,主要是指政府财政支出会引起私人投资的减少,进而引起国民收入的变动。近年来,房地产市场的高歌猛进,让“挤出效应”越加频繁和明显,不仅房价从主城区外溢至郊区,就连购房群体也有所转移。 

当然,“挤出效应”并不全是市场经济的结果,政府的行政干预也会造成“挤出效应”。这一点在北京、上海等一线城市表现尤为明显。 

如今,郑州房地产市场调控不断加码,从去年10月主城区开始进入限购限贷以来,能够在市内五区、高新区、经开区、港区获得购房资格的人越来越少,而一些刚需购房者也因为高房价,不得不选择郑州的非限购区域购房。 

环一线周边城市楼市政策趋严 

自去年全国楼市经历普涨之后,受益于一线城市的“溢出效应”和“比价效应”,再加上自身有一定的产业和经济体量,在一线楼市受限后,环一线和部分二三线城市已成为房价接棒上涨的热点区域。 

在一线城市房价仍处在上涨压力的背景下,自今年3月中旬开始,上海、深圳、北京等一线城市就再一次相继收紧楼市限购政策,部分购房者也开始将购买目标转移至环一线的周边城市。 

自3月以来,环北京的河北涿州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购,在此之前,河北三河市、大厂县、香河县等不同程度上加码了限购力度。而以上海为中心,周边城市如杭州、南京甚至浙江嘉善也相继加入了限购升级的大军。 

在中原地产首席分析师张大伟看来,这些环一线地区房价的较快上涨是调控加码的诱因,而其房价的上涨又是一线城市投资需求外溢的体现,也就是说,一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市,助推了周边城市房价的上涨。 

业内人士指出,环上海限购圈层打造,和环上海经济圈购房需求旺盛等因素有关。类似杭州、南京以及中小城市的限购政策收紧和升级与环京区域有很大的同步性,后续环上海限购圈的城市数量会进一步增多。 

市场“挤出效应”造成郊区楼市火热 

不可否认的是,去年10月以来,郑州市主城区的新建商品住宅均价受到调控政策影响,虽仍有小幅攀升,但总体趋稳。 

“不少客户在限购令出台后,失去了购房资格,转而向郊区买房。”业内人士称,限购令的出台限制了投资需求,但并不意味着投资需求没有了,“投资的热钱,包括刚需购房者都选择去距离主城区较近的非限购区域。” 

业内人士表示,受溢出效应的拉动,这些地区去库存压力本就不大。造成房价在短时间内过快上涨的背后,既有外来城市“转移”来的刚需,也有明显的投机投资。 

在此背景下,绿博组团、南龙湖组团、荥阳片区的房地产市场从去年10月至今年4月底,呈现出与主城区截然不同的景象。 

尽管这个5月,加码之后的调控政策,将上述3个区域纳入到新的限购范围,但在此之前,这部分区域因为“挤出效应”的影响,承接了大量投资客和刚需购房者,房价也随之上涨。以荥阳片区为例,去年10月新房成交均价在6500元/㎡左右,但到了今年4月份,荥阳东部片区均价已经接近9000元/㎡。 

4月环郑周边区域去化率高达97% 

5月3日,郑州市出台了更为严厉的楼市调控政策,这在业内人士看来,是预料之中的事。“在限购之前,郊区的住宅并不好卖,房价上涨也不快。”业内人士分析,不少郊区项目将推盘节点放在4月底5月初,希望在春暖花开之际有一个好收成。 

克而瑞数据显示,4月份郑州主城区项目推量2704套,去化2262套,去化率达84%;而中牟、新郑、荥阳、平原新区推量4246套,去化4126套,去化率达97%。 

受调控政策的影响,主城区的商品住宅供求关系得到一定的缓解。4月新增供应91.19万㎡,环比上涨17%,呈现供大于求的态势;而成交量为50.02万㎡,环比下降29%。 

环郑州区域房地产市场的热度不断攀升,直接导致荥阳、中牟、新郑加入到限购限贷的大军中。而开封市为稳定房地产市场发展,虽未启动限购限贷,却对房地产开发企业进行了严格管控,成为河南省第二个进行房地产市场调控的城市。 

平原新区热度不断攀升 

5月3日限购区域扩大以后,新增加限购区域成交量实质上大幅下滑,但环郑州未限购区域楼市仍“躁动不安”。 

业内人士认为,限购区域的房价对周边区域价格增长起到带头作用,主城区土地供应节奏缓慢,房企加大周边区域布局,新密、开封、新乡平原新区、长葛、武陟、上街市场将迎来投资热潮。 

但从地缘性发展来看,目前限购区域内房地产市场虽供不应求,但土地市场可发挥的空间仍是巨大的。 

据郑州市国土局消息,2016年制定完成土地供应12000亩,但未完成,2017年计划供地12000亩,却有很高概率完成该目标。 

以出让居住用地容积率3.5、每套住宅100㎡计算,12000亩土地可以提供2797万㎡的建筑面积,也就是近27万套商品住宅。 

而根据郑州市房管局数据,2016年郑州市区商品住宅累计销售163575套。从供求关系上看,在如今的楼市调控压力下,郑州房地产市场供求关系将逐渐趋稳。 

业内人士分析,在去年下半年一阵恐慌性购房的基础上,郑州楼市一年16万套的成交量已属于历史较高水平,若12000亩住宅用地全部开发,对市区和环郑州周边区域的房地产市场都会有不小的冲击。 

在目前的情况下,平原新区的调控仍属于大概率事件。“平原新区虽属于新乡管辖,但并不妨碍其受到行政手段的干预。”业内人士分析,平原新区目前市场热度不断攀升,5月3日以后,已经出现类似抢房、售楼处爆满等消息传出。 

5月16日,平原新区的土地市场也出现了区域地王,竞价358轮,溢价率226%,楼面价4292元/㎡,坊间认为该区域出台楼市调控将只是时间问题。 

 “本轮调控的政治意图十分明显,平原新区很有可能受到当地政府的‘关照’。”上述业内人士认为,区域内房地产开发企业应迅速以价换量,不要贪图涨价,尤其要警惕如何在保护市场的同时,不至于引发新的调控。 

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